Kentsel dönüşüm, farklı nedenlerden ötürü zaman içerisinde eskimiş, köhneleşmiş,
yıpranmış ya da kimi durumlarda terk edilmiş, vazgeçilmiş kent dokusunun, günün
sosyo-ekonomik ve fiziksel koşulları göz önünde tutularak değiştirilmesi,
dönüştürülmesi, ıslah edilmesi ve yeniden canlandırılarak kente kazandırılmasıdır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim uygulamaları, kullanılmayan kent arazisinin yeniden
değerlendirilmesini, bu arazinin tarihi ve kültürel değerlerin korunması ve yenilenerek
kullanılmasına yönelik fiziksel müdahaleler yapılmasını ayrıca, yapılacak fiziksel
değişikliklerin yanında, kentin ekonomik olarak canlanmasını, sağlıklı ve dengeli bir
çevrede yaşama hakkının gerçekleştirilmesini ve kentlerde yeni kullanım ve oturma
alanları oluşturmak sureti ile konut ihtiyacının giderilmesini amaçlamaktadır. Bu
bakımdan, bu uygulamaların amaçlarını ifade etmede, Kanun'un genel gerekçesinde de
belirtildiği üzere, 'kentsel dönüşüm ve gelişim' kavramı, 'kentsel dönüşüm' kavramına
göre daha kapsayıcı bir tanımdır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin planlar, kentleşmeye yönelik
yaklaşımların yeniden gözden geçirildiği, düzenli, sağlıklı ve sürdürülebilir kent
mekânlarının oluşturulmasını amaçlayan, bu bağlamda mevcut imar planlarının ve
uygulamalarının sorgulanarak yeniden içerik kazandırıldığı planlardır. Bu itibarla bu
planlar, tanımlarında yer alan özel amaçlar ya da özel alanlar için yapılmalarına rağmen,
nitelikleri itibariyle ya her türlü ölçekte bir il çevre düzeni planı ya bir nazım imar planı
ya da bir uygulama imar planıdırlar.
Bu nedenle, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin planların imar hukukunun
kapsamı dışında, imar mevzuatından bağımsız ve kopuk olduğu söylenemez. Nitekim
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 'istisnalar' başlıklı 4. maddesinde, '2634 sayılı Turizmi
Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, bu Kanunun
ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu ve 3030
sayılı Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun ile diğer özel kanunlar ile
belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, bu Kanunun özel kanunlara aykırı olmayan
hükümleri uygulanır.' denilmek suretiyle, özel kanunlarla yapılan 3194 sayılı Kanun'dan
ayrık düzenlemelerin de imar hukuku kapsamında bulunduğu ifade edilmiştir.
İdare hukuku bakımından tüm idari işlemlerin nihai amacı kamu yararıdır. Bu nedenle
imar planları da kamu yararı amacıyla yapılması gereken düzenleyici işlemlerdir. Bu
kapsamda imar planları, planlanan yörenin bugünkü durumunun, olanaklarının ve
ilerideki gelişmesinin gerçeğe en yakın şekilde saptanabilmesi için coğrafî veriler,
beldenin donatımı ve mali, sosyal kültürel ve ticari yönden kullanılışı gibi konularda
yapılacak araştırma ve incelemeler sonucu elde edilecek bilgilere göre, çeşitli kentsel
işlevler arasında var olan veya edinilecek olanaklar ölçüsünde, en iyi çözüm yollarına
ulaşmak, belde halkına iyi ve uygar bir yaşama düzeni ve koşulları sağlamak amacıyla,
kentin kendine özgü yaşayış biçimi ve karakteri, nüfus, alan ve yapı ilişkileri, yörenin
gerek çevresiyle ve gerekse çeşitli alanlar arasındaki bağlantıları, halkın sosyal ve
kültürel gereksinimleri, güvenlik ve sağlığı ile ilgili konular göz önüne alınarak
hazırlanır ve koşulların uygun kıldığı biçimde ve zamanda kanunlarda öngörülen
yöntemlere uygun olarak değiştirilebilir.
5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu'nun 6. maddesinin (b) fıkrasında, 'İl çevre düzeni
plânı; valinin koordinasyonunda, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri, diğer illerde
il belediyesi ve il özel idaresi ile birlikte yapılır. İl çevre düzeni plânı belediye meclisi ile il genel meclisi tarafından onaylanır. Belediye sınırları il sınırı olan Büyükşehir Belediyelerinde il çevre düzeni planı ilgili Büyükşehir Belediyeleri tarafından yapılır veya yaptırılır ve doğrudan Belediye Meclisi tarafından onaylanır'; 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun belediye meclisinin görev ve yetkilerini düzenleyen 18. maddesinin (c)
fıkrasında, 'Belediyenin imar plânlarını görüşmek ve onaylamak, büyükşehir ve il
belediyelerinde il çevre düzeni plânını kabul etmek'; 5216 sayılı Büyükşehir
Kanunu'nun büyükşehir belediyesinin görev, yetki ve sorumluluklarını düzenleyen 7.
maddesinin (b) fıkrasında ise 'Çevre düzeni plânına uygun olmak kaydıyla, büyükşehir
belediye ve mücavir alan sınırları içinde 1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte
nazım imar plânını yapmak, yaptırmak ve onaylayarak uygulamak; büyükşehir içindeki
belediyelerin nazım plâna uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar plânlarını, bu
plânlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon plânlarını ve imar ıslah plânlarını
aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek; nazım imar plânının
yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar plânlarını ve
parselasyon plânlarını yapmayan ilçe ve ilk kademe belediyelerinin uygulama imar
plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmak veya yaptırmak' denilerek il çevre düzeni
planı ile nazım imar planı ve uygulama imar planlarının belediyeler (büyükşehir
belediyesi olan yerlerde büyükşehir belediyeleri) tarafından yapılacağı hükme
bağlanmıştır.
Sonuç olarak, imar planı yapma yetkisine sahip olan belediyelerin, imar planı
niteliğindeki kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini yaparken imar planlarının
hazırlanmasında göz önünde bulundurulacak hususları dikkate almaları gerektiğinde
kuşku bulunmamaktadır.