Kişisel bir alacağı güvence altına alma amacını güden, kıymetli evraka bağlı olmayan ve bir taşınmazın değerinden alacaklının alacağını elde etmesi olanağını sağlayan sınırlı ayni hakka “ipotek” denir.
İpotekte amaç, alacağa teminat sağlamaktır. İpotek, rehni verenle alacaklı arasında yapılacak resmî senede dayanır. Rehin hakkı, aynî hak olarak bu senede dayanılarak tapu kütüğüne yapılacak tescille doğar. Doğmuş bir alacağı teminat altına almak için kurulan ipotek kesin borç ipoteğidir. İleride doğacak ve doğması muhtemel alacaklar için kurulan ipotek ise üst limit ipoteğidir.
Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 881/1. maddesi hükmüne göre; “Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.” Aynı Kanun’un 851/1. maddesi gereğince, “Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.”
Anapara ve üst sınır ipoteği ayrımı, ipotekle alacak arasındaki ilişkinin yoğunluğu esas alınmak suretiyle yapılmıştır. İpotek tesis edilirken alacağın miktarının belirli ve borcun mevcut olması kaydıyla ipotek miktarı dışında faiz ve takip giderlerinin de rehin teminatından yararlanacağının öngörülmüş olması hâlinde, tarafların anapara ipoteği kurmak istedikleri kabul edilebilir. Rehin sözleşmesinde ipoteğin alacağa bağlı olarak limitli tesis edildiği hâllerde ise üst sınır ipoteği bulunduğu kabul edilmelidir.
Anapara ipoteğinde temel borç ilişkisinden doğan bir alacak teminat altına alınmaktadır. Alacak mevcut değilse, tescil edilmiş ipotek alacaklı için güvence oluşturmaz. Bu hâlde hakkın kullanılmasında ipoteğin alacağa bağlılığı mutlaktır.
Üst sınır ipoteği ise, ileride doğacak veya doğması muhtemel olan bir alacağın teminatı olarak tesis edildiği için bu belirsizliğin ileride getireceği sorunları önlemek amacıyla taşınmazın bu belirsiz borca azami ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosunda bir limitle belirlenir. Üst sınır çerçevesinde tescil edilen ipotek, tescil edildiği tarihte mevcut ve miktarı belli olan bir alacağa dayanmadığından, bu ipotek maddî bünyeden yoksun, biçimsel bir ipotek niteliği taşımaktadır.
Buraya dikkat edilmesi gerekmektedir; üst sınır ipoteğinde taraflarca kararlaştırılan ve tapu kütüğüne tescil edilen yük miktarı ipotekli alacaklının tüm alacak kalemleri için bir üst sınır teşkil eder. Bu miktar sırf ana para alacağı değildir. Taşınmaz satış bedeli tüm alacak kalemlerini karşılasa dahi, üst sınırı aşan bu alacakların satış bedelinden karşılanması mümkün olmaz. Bu alacak kalemleri ipotek teminatı dışında kalan alacak olarak ancak genel haciz yolu ya da iflâs yolu ile takip edilebilir.
Yukarıda kesin borç (anapara) ipoteği ile üst limit ipoteği arasındaki fark konusu genel itibariyle açıklanmış olup bu hususlar somut olaya göre değişkenlik gösterebilmektedir. Bu nedenle hak kaybına uğramamak açısından avukat danışmanlığında hukuki sürecin yürütülmesi faydalı ve doğru olacaktır.
Anahtar Kelimeler: Kesin Borç İpoteği, Anapara İpoteği, Üst Limit İpoteği, İpotek, Üst Sınır, Rehin Hakkı
Hukukun her alanında uzman avukatlarımız tarafından yazılmış tüm hukuki makalelerimiz için:
Ankara YDA Center'da bulunan hukuk büromuz Dew Partners'te deneyimli, uzman avukatlarımız sizlere en doğru, çözüm odaklı hukuki desteği ve hukuk danışmanlığını sağlayacaktır. Anayasa Hukuku, İdare Hukuku, Ceza Hukuku, Medeni Hukuk, Kişi Hukuku, Aile Hukuku, Miras Hukuku, Eşya Hukuku, Borçlar Hukuku, Ticaret Hukuku, Ticari İşletme Hukuku, Şirketler Hukuku, Kıymetli Evrak Hukuku, Deniz Ticareti Hukuku, Nakliye (Taşımacılık) Hukuku, Sigorta Hukuku, Çalışma ve Sosyal Güvenlik Hukuku, İcra ve İflas Hukuku, Vergi Hukuku, Fikri Mülkiyet Hukuku, Telif Hukuku, Patent Hukuku, Marka Hukuku, Uluslararası Hukuk, Ceza Muhakemesi Hukuku, İş Hukuku, Kamu Hukuku, Özel Hukuk, Askeri Hukuk gibi hukukun tüm alt dallarında Medeni Davalar: Boşanma davası, Nafaka davası, Velayet davası, Mal paylaşım davası, Miras davası, Tazminat davası, İcra ve İflas davaları
Ceza Davaları: Cezai yargılamalar, Ceza mahkemesi davaları
İş Davaları: İşçi-işveren davaları, İş kazası davaları, İşçi alacakları davaları
Ticari Davalar: Ticaret hukuku çerçevesindeki uyuşmazlıklar
İdari Davalar: İdare hukuku çerçevesindeki uyuşmazlıklar, İdari yargı davaları
Anayasa Davaları: Anayasa Mahkemesi'ne yapılan başvurular
Aile Davaları: Evlat edinme davaları, Evlilik birliğinin iptali davaları
İcra ve İflas Davaları: Alacak tahsili davaları
Gayrimenkul Davaları: Tapu iptali ve tescil davaları, Ecrimisil davaları
Tüketici Davaları: Tüketici haklarından kaynaklanan uyuşmazlıklar
Fikri Mülkiyet Davaları: Marka davaları, Patent davaları, Telif hakkı davaları
İdare Hukuku Davaları: Kamu kurumlarına karşı açılan davalara ilişkin uyuşmazlıklar davaları için
Dew Partners Ankara Hukuk Bürosu & Hukuki Danışmanlık ofisi her zaman yanınızda!