6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesine göre kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ya da tarih aralığında eksiksiz olarak ödemezse temerrüde düşmüş olur.
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderlerin muaccel olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş olması gerekir. Bu durumda kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedileceğini bildirebilir. Kiracı ihtarnamenin tebliğinden itibaren verilen süre içerisinde geciken kira bedelini ödemez ise kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilir.
Hemen belirtmek gerekir ki; Yargıtay içtihatlarına göre kira alacağının tahsili için gönderilen ihtarnamede, ödeme süresi verilmediği takdirde tahliyeye yönelik hukuki sonuç doğurmayacağından tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017/6109 E. 2017/17027 K.) Dolayısıyla ihtarnamede Kiracıya verilecek süre mutlaka belirtilmelidir; konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.
Kira sözleşmesinin, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca feshedilmesi halinde kiraya veren ayrıca temerrüt faizi de talep edebilir. Kiraya veren temerrüt faizini asıl kira bedeli alacağı ile isteyebileceği gibi, bu alacak sona ermeden ayrı bir dava ile de talep edebilir. Temerrüt faizi kiracının temerrüde düştüğü tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır. Dava sonucunda verilen tahliye kararı ise icra dairesi vasıtasıyla sonuçlandırılmaktadır. Kiracı bildirimde belirtilen kira bedeli borcunu kendisine verilen sürede ifa ettiği takdirde, kiraya verenin fesih hakkı da ortadan kalkacaktır.
Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi ya da geç ödenmesi nedeni ile bir yıl içerisinde yazılı olarak iki haklı ihtarname gönderdiği takdirde, kiracı aleyhine tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu dava, iki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Yargıtay içtihatlarına göre ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Dolayısıyla kiracı ihtarlar sonrasında kirayı ödese dahi tahliye davası açılması mümkündür.
Haklı ihtardan anlaşılması gereken, ihtarların muaccel hale gelmiş kira bedeli için gönderilmiş olmasıdır. Kira alacağı henüz muaccel olmadan çekilen ihtarlar haklı sayılamaz. Ayrıca ihtarın haklı ihtar olarak kabul edilebilmesi için istenilen kira bedelinin hangi aya ait olduğunun açıkça belirtilmiş olması gerekir. Geçmiş kira döneminden kalan kira borcu dava edilen dönem için haklı ihtara konu yapılamaz.
Türk Borçlar Kanunu 352. maddesinin 1.fıkrasında düzenlenmiştir. ‘’Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’’ Denilmiştir.
Geçerli bir tahliye taahhüdü için, tahliye taahhüdünün yazılı ve imzalı olması gerekmektedir. Adi yazılı şekil yeterli olup noterde düzenlenme şartı aranmamaktadır. Ayrıca tahliye taahhüdünde kiralanan taşınmazın tahliye edileceği tarih mutlaka belirlenebilir olmalı; yani gün, ay ve yıl şeklinde açıkça belirtilmelidir. Zira Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2020/1175E. 2020/2309K sayılı ilamında “Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.” Denilmiştir.
Ayrıca tahliye taahhüdünün imza edildiği tarih kira sözleşmesinin imza edildiği tarih ile aynı tarih ise, Yargıtay içtihatlarına göre, tahliye taahhüdü geçersizdir zira tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi kurulduktan ve kiralanan taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır.
Tahliye edileceği taahhüd edilen tarihin ay yıl gün olarak belirlenebilir olması şartına karşın, tahliye taahhüdünün imza edildiği tarih boş bırakılmışsa bile tahliye taahhüdünün geçersiz olması sonucunu doğurmayacaktır. Zira kural olarak beyaza imza atan kişi, beyaza attığı imzanın sonuçlarına da katlanmak zorundadır. Yargıtay'ın tahliye taahhüdüne yönelik görüşü de bu yöndedir, Yargıtay kiracının beyaza imza atmakla belge münderecatını peşinen kabul etmiş sayılacağına karar vermiştir.
Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 4240E. 6339K ilamında “Öte yandan davacı tahliye taahhüdünün altındaki imzaya da karşı çıkmamış ve boş olarak verdiğini savunmuştur. Kiralananda otururken verilen tahliye taahhüdü geçerlidir. İmza edilerek verilen tahliye taahhüdünün sonradan doldurulması geçerliliğine halel getirmez. Zira boş kağıda imza atan kişinin onun sonucuna katlanmasını gerektirir. Bu nedenle taahhüd geçerli olduğuna ve davada süresinde açıldığına göre kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” Denilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/975 Esas 2021/1108 Karar sayılı ilamında; “Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.” ifadeleri ile tarihleri boş olarak teslim edilmesi tahliye taahhüdünü geçersiz kılmayacağı gibi, düzenleme ve tahliye tarihlerinin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığını ispat etme yükü kiracıdadır.
Özetle; kiracı boş olarak imzaladığı belgenin tahliye taahhüdü olarak verilmediğini veya tahliye taahhüdü olarak verilmekle beraber tahliye tarihi ve diğer hususların kiraya veren ile aralarındaki anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ispatlayamadığı sürece tahliye taahhüdü geçerli kabul edilecektir. Tahliye taahhütnamesindeki tahliye tarihinin kiraya veren tarafından anlaşmaya aykırı bir tarih yazılarak takibe konulduğu iddiasını ispat külfeti kiracıdadır. Genel kural gereği boş olarak imzalanıp verilen yazılı tahliye taahhütnamesine kiraya veren tarafından taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı bir tarih yazıldığının yazılı bir delil ile ispatlanması gerekmektedir.
Tüm bu geçerlilik koşullarını sağlayan, geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen, taahhüt edilen tarihte kiralanan taşınmazın boşaltılmaması halinde kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilecektir. Kiralayanın dava açma yolunu tercih etmesi halinde ise taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
Türk Borçlar Kanununun 350.maddesi ve devamında düzenlenmiştir:
“a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
b. Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Kiraya verenin kirada oturması, sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi, oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi, yaşayış tarzının gerektirmesi gibi ihtiyaçları mahkemelerce gerçek ve samimi görüldüğünde kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle kiracı tahliye edilebilmektedir.
Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açma hakkı mevcut olduğu gibi eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açma hakkına da sahiptir. Zira TBK m. 350 hükmünde “altsoy” ve “üstsoy” ifadesi kullanılmıştır. Dolayısıyla kiraya verenin torunu, büyükanne ve büyükbabasının ihtiyacı nedeniyle de tahliye davası açılması mümkündür.
Taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlediği takdirde kiraya veren, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
Taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlemediği takdirde kiraya veren, her bir 6 aylık fesih dönemi içinde en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
Kiracının, kiralananı özenle kullanma borcuna aykırı hareket ederse, komşulara rahatsızlık verirse, alt kiracı yasağına uymaması durumunda yahut kira sözleşmesindeki esaslı unsurlara aykırı hareket ettiğinde de tahliye istenebilecektir.
TBK’nın 316/3. maddesinde ilgili durum, “kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması” olarak belirtilmiştir. Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullanmalı, ona zarar verecek davranışlardan kaçınmalı, kendi malına gösterdiği dikkat ve özeni göstermelidir. Bunun yanında kiracı, kiraya veren ile kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1770 Esas 2021/1738 Karar
K.T.: 23.12.2021 tarihli ilamında “Taraf beyanları ve dosya kapsamına göre davacı, davalı hakkında hakaret ve basit yaralama suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 10. Sulh Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, mahkumiyete yeterli ve inandırıcı delil bulunmadığı gerekçesiyle davalının müsnet suçlardan beraatine karar verilmiştir. Davalı da davacı hakkında hakaret ve iftira suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 18. Asliye Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, davacının hakaret ve iftira suçlarından mahkûmiyetine ve hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilmiştir. Bu durumda, davacı ve davalının birbirleri hakkında şikâyette bulundukları, haklarında ceza mahkemelerinde yargılamalar yapıldığı, böylelikle kira ilişkisinin kiraya veren bakımından çekilmez hâle geldiği anlaşılmakla BK’nın 256/2. (TBK’nın 316/3.) maddesindeki şartların oluştuğu kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.” denilmiştir.
Yukarıda kiracıyı tahliye etmek için haklı sebepler konusu genel itibariyle açıklanmış olup bu hususlar somut olaya göre değişkenlik gösterebilmektedir. Bu nedenle hak kaybına uğramamak açısından avukat danışmanlığında hukuki sürecin yürütülmesi faydalı ve doğru olacaktır.
KAYNAKÇA:
Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuk Davaları, Ankara 2021, s. 1142
TUNABOYLU, Müslim: Kira Sözleşmesinde Fesih ve Tahliye Davaları
CERAN, Mithat: Kira Sözleşmeleri- Tahliye, Tespit, Uyarlama, Alacak ve Tazminat Davaları