DEPREM SEBEBİYLE EV VE İŞYERLERİ HASAR GÖREN KİRACILAR, KİRALANANDA ORTAYA ÇIKAN AYIPLARDAN DOLAYI KİRA SÖZLEŞMESİNİ;
1- HAKLI NEDENE DAYANARAK TEK TARAFLI OLARAK FESHEDEBİLİR,
2- SÖZLEŞMENİN MEVCUT KOŞULLARA UYARLANMASINI YAHUT KİRA BEDELİNDE İNDİRİM İSTEYEBİLİR,
3- ONARIMINI TALEP EDEBİLİR.
Kiraya verenin en temel borcu, kiralananı kullanıma hazır bir şekilde teslim etme ve kira sözleşmesi boyunca kullanıma hazır bir şekilde bulundurmadır. Bu yükümlülüğünü yerine getiremediği takdirde kiralananın ayıplarından dolayı kiraya verenin kusur şartı aranmaksızın ayıptan sorumluluğu gündeme gelecektir. Ağır yahut hafif niteliğine bakılmaksızın deprem sonrası meydana gelen her türlü hasar ‘önemli bir ayıp’ olarak kabul edilmelidir.
Kiracı bu ayıp sebebi ile kendisine tanınan haklardan; sözleşmeyi fesih, kirada ayıpla orantılı bir indirim, kira sözleşmesinin uyarlanması yahut ayıbın giderilmesi anlamında onarımdan en uygun olanını seçebilir.
1) YIKILAN BİNADAKİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN AKIBETİ
Binanın yıkılması durumunda, kiraya verenin kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanılmasını sağlama borcu imkânsız hale gelir. Haliyle kira sözleşmesi, kiralananın yıkılması sonucunda konusuz kalacağından kendiliğinden sona erer.
Kiraya verenin kolon kestiği yahut binanın depreme dayanıklılığının kontrolünde ihmali davrandığı tespit edilirse binanın yıkılmasında kusuru bulunması sebebiyle elbette ki tazminat yükümlülüğü doğacaktır.
2) BİNA YAHUT KONUT/İŞ YERİ HASARLIYSA KİRA SÖZLEŞMESİNİN AKIBETİ
Depremde binanın ve konutun/iş yerinin hasar görmesi, borçlar hukuku genel hükümleri bakımından ayıp teşkil etmesinin yanı sıra Türk Borçlar Kanunu’nun “Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk” başlıklı 305. Maddesi ve devamında düzenlenen, kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluk hükümleri uyarınca sorumluluğu gündeme gelir:
a. Genel olarak MADDE 305- Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.
b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih MADDE 306- Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.
c. Kira bedelinin indirilmesi MADDE 307- Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
d. Zararın giderimi MADDE 308- Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Kiracı hasarın, kiraya veren tarafından onarılmasını ve onarım süresi boyunca kira bedelinden indirim yapılmasını talep edebilir.
Yukarıda yer verdiğimiz kanun maddelerinden açıkça anlaşılacağı üzere, kiracı bahsi geçen seçimlik haklarından menfaatlerine ve somut olaya göre en makul ve uygun düşecek olanı kullanabilecektir.
Örnek vermek gerekirse; kiralanandaki ayıp onarımla giderilebilecek düzeyde ise, kiralayan ev sahibinden uygun bir süre içerisinde ayıbın giderilmesini yani onarımını temin etmesini isteyebilecek ve onarım süresi boyunca kira bedelinden indirim talep edebilecektir. Şayet ev/işyeri sahibi kiralayan ayıbı gidermek yönünde bir davranışta bulunmazsa, kiracı, onarımı kendisi sağlayarak onarım bedelini kira bedelinden mahsup edebilecektir. Kiralayanın mülkünde mevcut kiralayanın ayıp meydana gelmeden önceki durumuna eşdeğer başka bir konut/işyeri varsa, kiracı bu konutun/işyerinin kullanımına verilmesini de talep edebilir.
Ancak deprem sebebiyle kiralanan konut/iş yerinde meydana gelen ayıp, kiracının kullanımını ciddi ölçüde engelliyorsa ve kiralananın kullanım elverişliliği kiraya veren tarafından sağlanmıyorsa, kiracı tek taraflı olarak kira sözleşmesini feshedebilecektir.
3) Deprem sebebiyle kiracının kira bedelini ödeme borcunun ifasında aşırı güçlük yaşaması durumunda,
veya kiralanan konut/işyeri çevresinin enkaza dönüşmesi, nüfusun başka şehirlere göçmesi sebebiyle kiralananın değerinin ve çevresindeki iş hacminin düşmesi, yaşam idamesinin zorlaşması gibi sebeplerle sözleşmenin başlangıcında kurulan edim dengesinin tamamen çökmesi sonucunda uyarlama ihtiyacı oluşabilir.
Bu uyarlama işlemi, tarafların anlaşmasıyla yapılabileceği gibi, anlaşmazlık hâlinde Türk Borçlar Kanunu TBK 138’de düzenlenen şartlar dikkate alınarak uyarlama davası yoluyla da yapılabilir.
III. Aşırı ifa güçlüğü MADDE 138-
Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.
Madde metninden açıkça anlaşılacağı üzere, kiracıya yüklenemeyen ve taraflarca öngörülmesi mümkün olmayan yazımıza konu deprem gibi olağanüstü hallerin sözleşme şartlarını kiracının aleyhine değiştirmesi halinde; henüz borcunu ifa etmemiş olmak kaydıyla kiracı, aşırı ifa güçlüğüne düşmüş kabul edilecek ve uyarlama isteme hakkını kullanabilecektir; uyarlamanın mümkün olmadığı durumlarda ise tek taraflı olarak kira sözleşmesini feshedebilecektir.
Keza, aşırı ifa güçlüğü, doktrinde de sözleşmenin yapıldığı sıradaki koşulların sonradan öngörülemez şekilde değişmesiyle birlikte, sözleşmenin kurulduğu andaki şartlar ile sonradan ortaya çıkan şartların birbiriyle örtüşmemesi ve sözleşmenin kurulduğu an ile ifa anı arasındaki uyumun ortadan kalkmış olması; bunun sonucu olarak borçlu için edimin yerine getirilmesinde aşırı bir fedakarlığa katlanılması hali olarak tanımlanmaktadır. (Fikret EREN, s.347-348,s.503)
Resmi rakamlara göre en az 50 bin 399 kişinin hayatını kaybetmesine ve toplam 122 binden fazla kişinin yaralanmasına, Türkiye nüfusunun %16'sını oluşturan 14 milyon kişinin etkilenmesine, en az 35 bin 355 binanın yıkılmasına sebebiyet veren 6 Şubat 2023 tarihli Kahramanmaraş merkezli 7,8 ve 7,5 büyüklüklerindeki iki depremin taraflarca öngörülemeyen bir doğal felaket olduğu ve deprem öncesi sözleşmenin kurulduğu esnadaki durum ve koşullara kıyasla taraflar aleyhine büyük ölçüde değiştiren ölçekte elim bir hadise olduğu, etkilenen 10 ilimizdeki tüm kiracıların aşırı ifa güçlüğüne düşebileceği açıktır.
Nitekim, Yargıtay 6.Hukuk Dairesi de 05.11.2014 T., 2014/8505 E., 2014/11919 K. sayılı ilamında, “Davacı vekili dilekçesinde, davacının uzun yıllardan beri davalı tarafın kiracısı olduğunu, dava konusu taşınmazın davacı ile yapılan sözlü ve yazılı akitlerle 08/01/2012 tarihine kadar davacıya aylık 3.000 Euro'ya kiraya verildiğini, sözleşme süresinin sona ermesiyle davalının ihtarname ile taşınmazın kira bedelinin ilk yıl için aylık 18.000 TL olarak ödenmesinin talep ve ihtar edildiğini, ancak Van ilinde yaşanan doğal felaket nedeni ile şehir nüfusunun 3/4'lük kısmının şehir dışına çıktığını, davacının bu dönemde zarar ettiğini ve nerdeyse bazı günler satış bile yapmadığını, deprem nedeniyle taşınmazda hasar meydana geldiğini, bu nedenle davacının mağduriyetinin daha da arttığını, bu dönem içinde tüm yakın iş yerlerinde kira bedelinin düşürüldüğünü belirterek 09/01/2012 tarihinden itibaren kiralananın aylık kira bedelinin 4.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Olayımızda ise, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin yukarıda açıklanan kural ve yöntemler ile mahkemece Van depremi sonrasında deprem nedeniyle kira bedelinin düşürülmesini gerektirir bir durum olup olmadığı incelenerek talep konusu dönemde bölge nüfusunun azalıp azalmadığı, işlem temelinin çöküp çökmediği, ticaretin durma noktasına gelip gelmediği tespit edilerek sonucuna göre asıl dava hakkında bir karar verilmesi gerekir.” İfadelerine yer vererek 2011 senesinde meydana gelen 5,6 büyüklüğündeki Van depremi sonrası bölgede değişen şartlara göre kira sözleşmelerinin uyarlanabileceğini belirtmiştir.
1999 Marmara depremi sonrasında da bir otoyol hizmet tesisinin kiracısı, deprem ve sonrasında yaşanan süreçte halktaki tedirginliğin yol açtığı gelir kaybı sebebiyle kira bedelinin düşürülmesi talebiyle açtığı davayı ilişkin Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 24.03.2003 Tarih 2002/10574 Esas 2003/2730 Karar sayılı ilamı “Davacı vekili, müvekkilinin davalıya ait B tipi otoyol hizmet tesisini işletmek üzere kiraladığını, sözleşmenin 7.7.1999 tarihli olup, yıllık kira bedelinin 325.500.000.000 TL olarak tespit edildiğini, ancak 7.8.1999 ve 12.11.1999 tarihli depremlerde tesisin büyük hasar uğradığını, otoyolun trafiğe kapandığını, müvekkili ile yakıt bayiliği yapacak alt kiracıların bundan vazgeçtiklerini Bolu dağı tünelinin yapılmamasının ve bölgede deprem beklentisinin tesisin kazancını etkilediğini, yine müvekkilince tesisin rantabl hale gelmesinin tahmin edilen süreden daha uzun süreceğini, müvekkilinin sözleşmede belirlenen kira bedelini ödemede ifa güçlüğü ve imkansızlığa düştüğünü bu nedenle sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması gerektiğini ileri sürerek sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması suretiyle yıllık kira bedelinin 100.000.000.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, keşif, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından davanın kısmen kabulü ile dava konusu tesisin kira bedelinin yıllık 212.000.000.000 TL olarak 15.8.2000 dava tarihinden geçerli olmak üzere uyarlanmasına karar verilmiştir.” şeklinde olup kiralanan işyerinin ve çevresinin deprem sonrası enkaz durumu, bölgenin tekrar verimli hale gelme süresinin belirsiz oluşu ve deprem beklentisinin çevre halkında yarattığı tedirginliğin kazançlara etkisi dahi kira bedeli indirimine konu edilmiştir.
Resmi rakamlara göre 1 milyon 971 bin 589, uzmanların tahminine göre 5 milyondan fazla kişinin başka illere göç ettiği deprem illerimizde ticari faaliyetlerin büyük ölçüde zarara uğradığı su götürmez bir gerçektir. Asgari hayatın sürmesi için elzem olan hastaneler, okullar, devlet daireleri, otoyollar, otogarlar, hava limanları dahil 35 binden fazla binanın yıkıldığı da göz önünde bulundurulursa konut kiracıları için de yaşamın durma noktasına geldiği herkesin malumudur.
Dolayısıyla, Türk Borçlar Kanunu’nun 138.maddesinde düzenlenen şartlar dikkate alınarak ve yukarıda yer verdiğimiz Yargıtay kararları ışığında, kira bedeli ödenmesi ediminin yerine getirilmesi noktasında kira sözleşmesine deprem öncesi koşullarda devam etmenin kiracı açısından aşırı fedakarlığa katlanma teşkil edeceği ve hakkaniyete ters düşeceği açıktır. Kiracılar kira sözleşmelerinde uyarlama yoluna başvurarak kira bedelinde indirim isteyebilecek ve edimler arasındaki eşitsizlik giderilecektir.
4) 1 veya 2 yıllık sözleşmeli olarak peşin kira ödemelerine ilişkin olarak;
Türk Borçlar Kanunu'nun 301'inci maddesi gereği kiraya veren mal sahibi, kira sözleşmesi boyunca kiracıya konutu, iş yerini kullanılabilir, sağlam, hazır halde bulundurmak zorundadır:
Teslim borcu
MADDE 301- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
Kiraya verenin deprem sebebiyle kiralananı kullanıma hazır bulunduramaması durumunda kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya verenin kullanıma elverişli halde bulundurma sorumluluğu emredici hükümden ileri geldiği için sözleşmeyle akdedilen “peşin ödenen kira geri alınamaz” ve muadili kayıtlar geçersizdir, kiracı deprem sonucu tahribat sebebiyle kullanmadığı dönemki kiralardan sorumlu olmaz. Konut kullanılamaz hale geldiğinde kiracının peşin ödediği kısımdan kullandığı kısım düşülür, geri kalan kısmı için iade istenebilir. Eğer kiracıya bu ödeme yapılmıyorsa kiracı ödediği fazla bedeli sulh hukuk mahkemesine başvurarak talep edebilir.
Yukarıda konut ve iş yeri kiralarında kiracının deprem sonucu doğan hakları konusu genel itibariyle açıklanmış olup bu hususlar somut olaya göre değişkenlik gösterebilmektedir. Bu nedenle hak kaybına uğramamak açısından avukat danışmanlığında hukuki sürecin yürütülmesi faydalı ve doğru olacaktır.