Yasal önalım hakkı; 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Devir Hakkının Kısıtlamaları” başlığını taşıyan 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” şeklinde düzenlenmiştir.
Kanun maddesi uyarınca yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın, taşınmaz mal üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara açacakları dava ile bu payı öncelikle satın alma ve mülkiyetini kazanma imkanı vermektedir.
Yasal Önalım Hakkının Kullanılabilmesinin Şartları
1-Taşınmaz Üzerinde Paydaşlar Arasında Paylı Mülkiyet İlişkisi Bulunmalıdır.
Türk Medeni Kanunu madde 688'de paylı mülkiyet "Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir." şeklinde tanımlanmıştır.
Yasal önalım hakkı, sadece paylı mülkiyette söz konusu olur, diğer mülkiyet çeşitlerinde, özellikle elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde uygulanmaz. Ayrıca, yasal önalım hakkı yalnız taşınmazlar için düzenlenmiş olup, taşınır mallarda bahse konu olmaz. Ancak paydaşlar dilerlerse, aralarında yapacakları hukuki işlem ile taşınır mallarda da önalım hakkını kurabilirler.1
2-Taşınmaz Üzerindeki Mülkiyet Payının Tamamen veya Kısmen Satılması Gerekmektedir.
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için taşınmaz üzerindeki mülkiyet payının tamamen veya kısmen satılması gerekir.
Ancak yasal önalım hakkı, yalnız payın satılması halinde kullanılacağı için üzerinde paylı mülkiyet bulunan taşınmazın tamamının veya bir kısmının satılması halinde kullanılmaz.2
3-Payın, Üçüncü Bir Kişiye Satılması Gerekmektedir.
Yasal önalım hakkı, payı satın alan üçüncü kişilere karşı kullanılabilir. Eğer satılan pay, paydaşlardan herhangi biri tarafından satın alınmış ise bu durumda önalım davası açılamaz. Bu durum hem TMK madde 732 hem de Yargıtay içtihatlarında açıkça belirtilmiştir.3
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 21.09.2005, 2005/6-358 E. ve 2005/470 K. sayılı kararı “Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır…Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur.” şeklindedir.
4-Yasal Önalım Hakkını Kullanmak İsteyen Paydaşın Üçüncü Kişi Aleyhine Önalım Davası İkame Etmesi Gerekmektedir.
Türk Medeni Kanunu madde 734’te önalım hakkının kullanımı “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.” şeklinde ifade edilmiştir. Dolayısıyla yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için dava açılması gerekmektedir.
Önalım hakkı yenilik doğuran hak niteliğindedir. Önalım davası da yenilik doğuran bir dava olup, önalım davası neticesinde çıkacak karar da yenilik doğuran bir karardır.4
Yasal Önalım Davasında Süreler
Türk Medeni Kanunu madde 733/4 “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” şeklindedir. İlgili madde ile yasal önalım hakkı, hak düşürücü süreye bağlanmıştır.
Kanun maddesinde belirtilen üç aylık sürenin başlaması, aynı kanun maddesinin 3. fıkrasında “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.” şeklinde belirtilmiştir. Dolayısıyla davacı paydaş veya paydaşların önalım davasını açabilmesi için alıcının veya satıcının, satışı, diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmesi ve davacı pay veya paydaşların da bu bildirimden itibaren üç ay içerisinde davayı açması gerekmektedir.
Üç aylık sürenin başlamışının noter aracılığıyla bildirim şartına bağlanması hususu Yargıtay kararlarında da belirtilmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 13.04.2005, 2005/6-230 E. ve 2005/244 K. sayılı kararı “…yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre, satışın, önalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz.” şeklindedir.
Ancak noter aracılığıyla bildirim yapılmadığında üç aylık süre işlemeye başlamasa da her halde satışın üzerinden iki yıl geçmesi halinde önalım hakkı düşecektir. Bu doğrultuda iki yıl olarak belirtilen süre için bildirim yapılmış olması şartına bağlı değildir.5
Yasal Önalım Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Yasal önalım davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi6 olmakla birlikte yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.7
Yukarıda yasal önalım hakkı konusu genel itibariyle açıklanmış olup bu hususlar somut olaya göre değişkenlik gösterebilmektedir. Bu nedenle hak kaybına uğramamak açısından avukat danışmanlığında hukuki sürecin yürütülmesi faydalı ve doğru olacaktır.
1Fikret EREN, “Türk Medeni Kanunu’na Göre Yasal Önalım Hakkı”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi C. XII, Y. 2008, Sa. 1-2, s. 108-109.
2Fikret EREN, “Türk Medeni Kanunu’na Göre Yasal Önalım Hakkı”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi C. XII, Y. 2008, Sa. 1-2, s. 110.
3Turhan ESENER/Kudret GÜVEN, Eşya Hukuku, Ankara 2008, s.245.
4Kuru/Arslan/Yılmaz, Medeni Usul Hukuku, Ankara 2006, s.327.
5Fikret EREN, “Türk Medeni Kanunu’na Göre Yasal Önalım Hakkı”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi C. XII, Y. 2008, Sa. 1-2, s. 123.
6Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 2/1: Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.
7Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 12/1: Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile, taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.