Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle, kiraya veren kiracıya karşı açacağı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ile kira sözleşmesini sona erdirebilir ve kiralananın tahliyesini gerçekleştirebilir.
A. Gereksinim, yeniden inşa ve imar
Türk Borçlar Kanunu madde 350 uyarınca kiraya veren, kendisinin veya madde hükmünde sayılan yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde kiracıya karşı tahliye davası açabilir ve kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Türk Borçlar Kanunu madde 350 – ‘’Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,..’’ şeklindedir.
Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliye edilebilmesi için söz konusu ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekmektedir. İhtiyaç samimi, gerçek ve zorunlu olmalıdır. Ayrıca kanun maddesinde belirtilenler dışındaki kişiler için tahliye talebinde bulunulmamalıdır. Yargıtay Yerleşik İçtihatları uyarınca da kiraya veren ve kanun hükmünde sayılan yakınlarının ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olup olmadığı önem teşkil etmekte ve her somut olaya göre ayrı ayrı değerlendirilmektedir.
Mahkeme tarafından yapılan değerlendirmelerde ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olmaması, açılmış olan tahliye davasını olumsuz yönde etkileyecek ve hak kaybını yol açacaktır. Dolayısıyla gereksinim nedeniyle tahliye davası açılmadan önce kanun maddesinde belirtilen zorunlulukların olup olmadığı ve Yargıtay tarafından belirtilen kriterlerin bulunup bulunmadığı etraflıca araştırılmalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 21.04.2021 tarihli ve 2021/2159 E. – 2021/4476 K. Sayılı kararında açıkça ‘’ İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın; gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.’’ şeklinde ihtiyacın zorunlu olması ve geçici olmaması devamlılık arz etmesi gerektiği hususlarını belirtmiştir.
Kanun maddesinde belirtilen zorunlulukların bulunması halinde kiraya veren tarafından kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma zorunluluğu varsa ya da kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin sonunda sürenin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim sürelerine uyarak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içerisinde açılacak tahliye davası ile kira sözleşmelerini sonlandırılabilecektir.
Tahliye davası açılırken belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyulmadan açılan davada dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olduğu için usulden red kararı verilecektir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 21.04.2016 tarihli ve 2015/8286 E. – 2016/3259 k. Sayılı kararında ‘’ Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı tarafından ileri sürülmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır. Açılan davanın süresinden önce açılmış olması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken mahkemece işin esasının incelenerek kiralananın tahliyesine karar verilmiş olması doğru değildir.’’ şeklinde karar vermiştir. Dolayısıyla gereksinim nedeniyle tahliye davası açılırken hak kaybı oluşmaması için fesih sürelerine ve dava açma sürelerine dikkat etmek önemlidir. Bu konuda alanında uzman avukatlara danışılması tavsiye edilir.
B. Yeni Malikin Gereksinimi
Türk Borçlar Kanunu madde 351 uyarınca yeni malikin gereksinimi nedeniyle de tahliye davası açılabilecektir.
Türk Borçlar Kanunu madde 351- ‘’Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.’’ şeklindedir.
Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere yeni malikin kiralananı kanun metninde sayılan kişilerle sınırlı olarak kullanma zorunluluğu varsa bildirim sürelerine uyarak tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Kiralananı sonradan edinen yeni malikin tahliye davası açabilmesi için gereksiniminin samimi, gerçek ve zorunlu olduğunu edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı dava ile ya da sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilecektir.
C. Yeniden Kiralama Yasağı
Türk Borçlar Kanunu madde 355 uyarınca tahliye halinde yeniden kiralama yasağı hususunun şartları açıkça belirtilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu madde 355- ‘’Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.’’ şeklindedir.
Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın tahliyesi halinde ve yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazların eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın, üç yıl geçmedikçe, kiralananı eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde eski kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü ile karşı karşıya kalınacaktır.
D. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiralanan taşınmazların, 9.6.1932 tarihli ve 2004 sayılı İİK göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar için Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
Yetkili mahkeme ise; HMK Md. 6 veya Md. 10’a göre belirlenir. Buna göre yeniden inşa ve imar nedenine dayalı tahliye davası, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesinde (genel yetkili mahkeme) açılabileceği gibi HMK Md. 10 hükmü uyarınca kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilecektir.
Tarafımızca yukarıda gereksinim nedeniyle tahliye davasının koşulları genel itibariyle açıklanmış olup her somut olaya göre değişkenlik gösterebilmektedir. Aynı şekilde görevli ve yetkili mahkemede dava açılması konuları önem arz etmektedir. Bu nedenle hak kaybına uğramamak açısından avukat danışmanlığında hukuki sürecin yürütülmesi faydalı ve doğru olacaktır.
KAYNAKÇA
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 21.04.2016 tarihli ve 2015/8286 E. – 2016/3259 k. Sayılı kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 21.04.2021 tarihli ve 2021/2159 E. – 2021/4476 K. Sayılı kararı
PEHLİVAN, M. – 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Konut İhtiyacı (Gereksinimi) Sebebiyle Tahliye, https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/476344
İPEK, E. - 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu İle Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Getirilen Yenilikler, http://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/m2012-102-1213