Olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması hususunun esasları Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 713. maddesinde düzenlenmiştir. Olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için ön şart ilgili taşınmazın bu yolla edinilmeye elverişli olmasıdır.
TMK 173. Maddesi:
“Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…) hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Davanın konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.
Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
Özel kanun hükümleri saklıdır.” şeklindedir.
İlgili kanun maddesi uyarınca tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilecektir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan bir taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilecektir.
TAŞINMAZA İLİŞKİN ŞARTLAR
Olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyeti kazanılabilecek taşınmazlar kanunda da belirtildiği üzere tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlar ile malikinin kim olduğu tapu kütüğünden anlaşılamayan veya maliki yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş olan kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazlardır. Dolayısıyla, olağanüstü zamanaşımı yoluyla devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların mülkiyetlerinin kazanılması mümkün değildir. Bu husus TMK 715. maddesinde “Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz. Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılması özel kanun hükümlerine tâbidir.” şeklinde açıkça düzenlenmiştir. Tarafımızca açıklanan hususlar neticesinde görülmektedir ki, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyeti kazanılabilecek taşınmazlar, özel mülkiyete tabi olabilen tapuya kayıtlı olmayan veya tapuya kayıtlı olmasına rağmen tapudaki kayıttan malikinin kim olduğu anlaşılamayan ya da maliki yirmi yıldan beri gaip olan taşınmazlardır. Yani, tapu kütüğünde kayıtlı bulunan ve malikinin kim olduğu belli olan bir taşınmaz hakkında olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı iddiasında bulunulamaz.
Bu durumda ilgili taşınmaz başta özel mülkiyete elverişli olması şartıyla; ya tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaz olmalı ya ilgili taşınmazın tapudaki kaydından malikinin kim olduğu anlaşılamamalı ya da maliki yirmi yıldan beri gaip olan bir taşınmaz olmalıdır.
ZİLYETLİĞE İLİŞKİN ŞARTLAR
Olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmazın mülkiyetinin kazanabilmesinin bir diğer şartı kanun maddesinde de düzenlendiği üzere, taşınmazın davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla kişinin zilyetliğinde bulundurmasıdır.
Malik sıfatıyla zilyetlikte önemli olan husus zilyedin, malik gibi hareket ederek mülkiyet hakkını kullanma ve bu hakkını başkalarına kabul ettirme eğiliminde olmasıdır. Bu durumda zilyedin kendisini malik sanmasına gerek olmadığı gibi, malik olmadığını bilmesinin de bir önemi yoktur. Ancak dava açılması halinde zilyetlik iddiasında bulunan kişi bu iddiasını ispat etme yükümlülüğü altındadır.
Kanunda belirtilen yirmi yıllık zamanaşımı süresi, olağanüstü zamanaşımına konu olan taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla zilyetliğin kurulmasıyla başlar. Ancak bu durum somut olayın özelliklerine göre değişiklik gösterebilmektedir. Örneğin, olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanıma elverişli olmayan bir taşınmaz, sonradan elverişli hale gelmişse yirmi yıllık süre elverişliliğin başladığı tarihten itibaren işlemeye başlar.
Zilyetliğin davasız ve aralıksız olarak sürmesi, zilyetliğin kesintiye uğramaması ve zilyedin haksızlığının kesin bir mahkeme kararıyla belirlenmemiş olması durumudur. Malik sıfatıyla zilyetliğin, aralıksız olarak sürdürülmesi için kanunun belirlediği süre içerisinde zilyetliğin kaybedilmemiş olması gerekmektedir.
Yukarıda olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması konusu genel itibariyle açıklanmış olup bu hususlar somut olaya göre değişkenlik gösterebilmektedir. Bu nedenle hak kaybına uğramamak açısından avukat danışmanlığında hukuki sürecin yürütülmesi faydalı ve doğru olacaktır.
Anahtar Kelimeler: Olağanüstü Zamanaşımı, Taşınmaz Mülkiyeti, Tapu Kütüğü, Gaiplik, Davasız, Aralıksız, Zilyetlik, Kazandırıcı Zamanaşımı, Yirmi Yıl