Tahliye Taahhüdü İle Kiracının Tahliyesi

Taraflar arasında kira ilişkisi kurulduktan sonra, kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı belge tahliye taahhüdüdür. Tahliye taahhüdü sayesinde kiralayan, başkaca bir neden olmaksızın kira sözleşmesini sona erdirebilmekle birlikte herhangi bir tazminat da ödememektedir.¹ Tahliye taahhüdü Türk Borçlar Kanunu 352. maddede düzenlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu 352. maddesinin 1.fıkrası ‘’Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’’ Hükmünü düzenlemektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrası Yargıtay içtihatları ile şekillenmiş olup geçerli olabilmesi için belirli şartları haiz olması gerekmektedir.

Tahliye Taahhüdü Geçerlilik Koşulları:

1. Tahliye taahhüdü, yazılı ve imzalı olmalıdır. Öyleyse; noter huzurunda ya da adi yazılı şekilde yapılabilir.
2. Tahliye taahhüdü, şarta bağlı olmamalı ve tarafların serbest iradeleri ile düzenlenmelidir.
3. Tahliye taahhüdünde kiralanan taşınmazın tahliye edileceği tarih mutlaka bulunmalı; gün, ay ve yıl şeklinde açıkça belirtilmelidir.
4. Tahliye taahhüdü, kiracı ya da yetkili temsilcisi vasıtasıyla yapılmalıdır. Eğer birden fazla kiracı var ise tüm kiracılar tarafından tahliye taahhüdünde bulunulmuş olması şarttır.
5. Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi kurulduktan ve kiralanan taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır.

Önemle belirtmek gerekir ki; tahliye taahhüdünün yazılı olması ispat değil geçerlilik şartıdır.² Dolayısıyla sözlü tahliye taahhüdünün herhangi bir geçerliliği yoktur. Aynı şekilde tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi kurulduktan ve kiralanan taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olması da geçerlilik şartıdır.³ Zira, Yargıtay’ın bu konudaki içtihadı birleştirme kararı uyarınca tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olması serbest iradeye dayanmadığından geçersizdir.⁴

Yukarıda belirtilen şartları taşıyan geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığına rağmen taahhüt edilen tarihte kiralanan taşınmazın boşaltılmaması halinde kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilecektir. Kiralayanın dava açma yolunu tercih etmesi halinde ise taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekecektir. Kiralayan, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra veya dava açmak suretiyle tahliye isteminde bulunmaz ise tahliye taahhüdü hukuki sonuç doğurmayacak ve kira ilişkisi sona ermeyecektir.

Tahliye taahhütnamesine dayanarak kiralananın tahliyesini talep etme hakkı kiraya verene ait olup, kiraya veren olmayan malik tarafından kiralananın tahliyesi talep edilemeyecektir. Kiralanan taşınmaza ilişkin olarak tahliye taahhütnamesinde belirlenen süreden başlayarak 1 aylık sürede icra takibinin yapılmaması veya tahliye davası açılmaması halinde tahliye taahhüdü geçersiz addedilecektir ve kiraya verenin tahliye hakkı olmayacaktır.

Yukarıda tahliye taahhüdü ile kiracının tahliyesi konusu genel itibariyle açıklanmış olup bu hususlar somut olaya göre değişkenlik gösterebilmektedir. Bu nedenle hak kaybına uğramamak açısından avukat danışmanlığında hukuki sürecin yürütülmesi faydalı ve doğru olacaktır.

¹Haluk BURCUOĞLU, Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, İstanbul 1993, s. 295
²Fahrettin ARAL, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2002, s.203.
³Fahrettin ARAL, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2002, s.293.
⁴Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu, 04.10.1944 tarihli ve 1944/15 E. 1944/28 K. sayılı kararı.