Türk Borçlar Kanunu’nun -Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu- başlıklı 316. maddesi “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Kanun maddesi uyarınca kiracı, kiralananı kira sözleşmesine uygun olarak özenle kullanmak ve komşularına saygı göstermek ile yükümlüdür. Bu durumda kiracıya sadece sözleşmeye uygun kullanma değil tam bir özen yükümlülüğü getirilmekle birlikte kiracı tarafından kiralananın zarar görmesini engelleyecek tedbirlerin de alınması gerekmektedir.1 Diğer yandan kira sözleşmesinde kiralanana ilişkin olarak kullanım şeklinin belirtilmemesi durumunda kiralananın niteliği aynı zaman kiralananın özgüleme amacını da ortaya koymaktadır. Ancak kira sözleşmesinde kiralanana ilişkin olarak kullanım şekli belirtilmiş ise kiralananın niteliği farklı olsa dahi kiralananın özgüleme amacı sözleşmede belirtilen kullanım şekli olacaktır.2
Kiracı, kiralanana, kiralayana ve komşularına zarar verecek davranışlardan kaçınmalı ve kiralananın kullanımında gerekli dikkat ve özeni göstermelidir. Kiracıdan beklenen dikkat ve özen, bir kişinin kendi malına gösterdiği dikkat ve özeni kiralanana da göstermesidir.3 Aksi takdirde kiraya veren tarafından kira sözleşmesi feshedilebilecektir. Kiracının belirtilen yükümlülüklerine aykırı davranması durumunda kiraya veren tarafından, kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesi istenmeli, aksi takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği yazılı olarak bildirilmelidir. Kiracıya tanınan bu süre içerisinde kira sözleşmesine aykırılığın giderilmemiş olması halinde kiraya veren sözleşmeyi feshedebilecektir. Yargıtay’ın bir kararı şu şekildedir: “Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullanmalı, ona zarar verecek davranışlardan kaçınmalı, kendi malına gösterdiği dikkat ve özeni göstermelidir. Bunun yanında kiracı, kiraya veren ile kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.”4 Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Ayrıca belirtmek gerekir ki, konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Bu kanun maddesi ile konut ve çatılı işyeri kiralarında dahi fesih için süre verilmesine gerek olmayan haller düzenlenmiştir. Yargıtay’ın bir kararı şu şekildedir: “6098 sayılı TBK.nun 316/ 3 maddesinde belirtildiği üzere kiracı, kiralananı açıktan fena kullanmak suretiyle akde aykırı davranırsa kiralayan, kiracıya ihtarname tebliği gerekmeden tahliye davası açma hakkını kazanmış olur. Yasada hangi hallerin fena kullanma olduğu açıkça belirtilmemiş olmakla birlikte Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulaması ile kiralananda yangın çıkartmak, kiralananı randevu evi olarak kullanmak, kumar oynatmak, kiralayan veya ailesine hakaret etmek vb. açıktan fena kullanma hallerinden sayılır.”5
Yukarıda kiracının, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması konusu genel itibariyle açıklanmış olup bu hususlar somut olaya göre değişkenlik gösterebilmektedir. Bu nedenle hak kaybına uğramamak açısından avukat danışmanlığında hukuki sürecin yürütülmesi faydalı ve doğru olacaktır.
1Alper Mustafa GÜMÜŞ, “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, Vedat Kitapçılık 2Yayınları, İstanbul, 2012, s. 158.
3Cevdet YAVUZ, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Bası, Beta Yayınları, İstanbul, 2012, s.217.
4Efrail AYDEMİR, Kira Hukuku, Seçkin Yayınları, Ankara, 2012, s. 103.
5HGK, 23.12.2021, 2017/1770 E., 2021/1738 K.
6Yargıtay 6. HD., 05.02.2013, 2012/18614 E., 2013/1616 K.