Paylı Mülkiyete Tabi Taşınmazın Diğer Maliklerin Rızası Olmadan Kiraya Verilmesi

Paylı Mülkiyet, genel anlamda bölünmemiş bir eşya üzerindeki mülkiyet olarak tanımlanabilir. Türk Medeni Kanunu madde 688’de; “Paylı Mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.” şeklinde tanımı yapılmıştır.

Paylı mülkiyette aranan en önemli unsur paylaşıma konu malın bir bütün halinde olmasıdır. Burada asıl detay bütün hakkındaki eşyanın her zerresine yayılmış olan tek bir mülkiyet hakkı olmasıdır. Hak sahiplerinin ise ayrı ayrı bu mülkiyet hakkından kaynaklanan, bölünebilir yetkilerinin varlığı söz konusudur. Hak sahipleri bölünebilen haklar ve yükümlüklere payları oranında sahiptir. Bölünemeyen hak ve yükümlülüklere ise birlikte sahip olurlar.

Türk Medeni Kanunu madde 691’e göre “Adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi önemli yönetim işlerine örnek olarak verilmiştir. Yine aynı hükme göre önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.” şeklinde açıklanmıştır. Şöyle ki; paylı mülkiyette bütün anlamında bölünmememiş bir hak söz konusu olduğundan dolayı paydaşlardan herhangi birisi sadece kendi adına kiralama ya da kira sözleşmesinin feshi gibi işlemleri yapamayacaktır. Çünkü zaten hak bölünemediği için paydaşlara ait olan net bir sınırdan bahsetmek mümkün değildir. Bu sebeple de paydaşlar elbirliği mülkiyeti gibi sadece kendi istekleri doğrultusunda 3. bir kişiye kiralama işlemi yapamayacakları gibi mevcut kira sözleşmesini feshetmeleri de mümkün olmayacaktır. Paydaşlar sadece çifte çoğunluğun bu yöndeki iradesinin örtüşmesiyle kiralama veya fesih işlemini yapabileceklerdir. Çifte çoğunluğun sağlanabilmesi için ise iradelerini açıklayan toplam paydaş sayısının ve ayrıca bu paydaşların sahip olduğu toplam pay oranının bütün malların yarısından fazla olması gerekir. Yani hem pay oranı açısından hem de paydaş oranı açısından çoğunluğun sağlanmış olması gerekmektedir. Aksi takdirde yapılan kira sözleşmesi diğer paydaşları bağlamayarak geçersiz hale gelecektir ve hatta diğer paydaşlar kira sözleşmesini herkesin onayını almadan yapan paydaşa karşı dava veya ihtar yoluyla haklarını temin etme yoluna gidebileceklerdir.

DİĞER PAYDAŞLARIN KİRA SÖZLEŞMESİNE ONAY VERMEMELERİ HALİNDE;

Kiracıya karşı;

• Diğer paydaşların sözleşmeye onay vermemesi halinde bu sözleşme icazet vermeyen paydaşlar açısından bağlayıcı olmaz.
• Diğer paydaşlar Kiracı 3. kişiye karşı el atmanın önlenmesi ve istihkak davası açabilirler. El atmanın önlenmesi davasının kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde, İstihkak davasının ise İcra Hukuk Mahkemesinde açılması gerekmektedir.
• Kiracı kötü niyetli ise haksız işgal tazminatı (ecrimisil) talep edilebilir. Ama kanun koyucu burada kiracı 3. kişinin kötü niyetli olmasını ve bu durumdan haberdar olarak diğer paydaşların iradesini hiçe sayarak kira sözleşmesini onaylamasını aramaktadır. Kural olarak bu ecrimisil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Kiraya verene karşı;

• Kendisi dışındaki diğer paydaşların paylı maldan yararlanmalarını engelleyerek zarara uğramalarına sebep olduğu için intifadan men koşulu aranmaksızın tazminat davası açılabilir. Söz konusu dava için görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
• Kira bedelinden elde edilen karlar için de diğer paydaşların adına vekaletsiz iş görme kapsamında  kendilerine ödenmesini talep edebilirler.

Yukarıda paylı mülkiyete tabi taşınmazın diğer maliklerin rızası olmadan kiraya verilmesi konusu genel itibariyle açıklanmış olup bu hususlar somut olaya göre değişkenlik gösterebilmektedir. Bu nedenle hak kaybına uğramamak açısından avukat danışmanlığında hukuki sürecin yürütülmesi faydalı ve doğru olacaktır.

Hukukun her alanında uzman avukatlarımız tarafından yazılmış tüm hukuki makalelerimiz için:

https://www.dewpartnerss.com/makaleler/

Ankara YDA Center'da bulunan hukuk büromuz Dew Partners'te deneyimli, uzman avukatlarımız sizlere en doğru, çözüm odaklı hukuki desteği ve hukuk danışmanlığını sağlayacaktır. Anayasa Hukuku, İdare Hukuku, Ceza Hukuku, Medeni Hukuk, Kişi Hukuku, Aile Hukuku, Miras Hukuku, Eşya Hukuku, Borçlar Hukuku, Ticaret Hukuku, Ticari İşletme Hukuku, Şirketler Hukuku, Kıymetli Evrak Hukuku, Deniz Ticareti Hukuku, Nakliye (Taşımacılık) Hukuku, Sigorta Hukuku, Çalışma ve Sosyal Güvenlik Hukuku, İcra ve İflas Hukuku, Vergi Hukuku, Fikri Mülkiyet Hukuku, Telif Hukuku, Patent Hukuku, Marka Hukuku, Uluslararası Hukuk, Ceza Muhakemesi Hukuku, İş Hukuku, Kamu Hukuku, Özel Hukuk, Askeri Hukuk gibi hukukun tüm alt dallarında Medeni Davalar: Boşanma davası, Nafaka davası, Velayet davası, Mal paylaşım davası, Miras davası, Tazminat davası, İcra ve İflas davaları

Ceza Davaları: Cezai yargılamalar, Ceza mahkemesi davaları

İş Davaları: İşçi-işveren davaları, İş kazası davaları, İşçi alacakları davaları

Ticari Davalar: Ticaret hukuku çerçevesindeki uyuşmazlıklar

İdari Davalar: İdare hukuku çerçevesindeki uyuşmazlıklar, İdari yargı davaları

Anayasa Davaları: Anayasa Mahkemesi'ne yapılan başvurular

Aile Davaları: Evlat edinme davaları, Evlilik birliğinin iptali davaları

İcra ve İflas Davaları: Alacak tahsili davaları

Gayrimenkul Davaları: Tapu iptali ve tescil davaları, Ecrimisil davaları

Tüketici Davaları: Tüketici haklarından kaynaklanan uyuşmazlıklar

Fikri Mülkiyet Davaları: Marka davaları, Patent davaları, Telif hakkı davaları

İdare Hukuku Davaları: Kamu kurumlarına karşı açılan davalara ilişkin uyuşmazlıklar davaları için

Dew Partners Ankara Hukuk Bürosu  & Hukuki Danışmanlık ofisi her zaman yanınızda!